二套房首付降至4成 营业税免征期限5年改2年

继27日国土资源部、住房城乡建设部发文优化今年住房及用地供应结构，30日央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例，同日财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限。

二套房首付降至4成

对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40％。

缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20％。

对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30％。

营业税免征期“5改2”：个人转卖普通住房，营业税免征期限5年变2年。

二套房降低购房门槛，买200万房首付降60万

上周，住建部与国土部联手出台的今年首波楼市新政被视为打响了救市的“第一枪”，二套房首付成数的降低在许多人看来已是“意料之中”。果然，央行昨天下午便宣布将二套房商贷首付降至4成，同时公积金首套首付降至2成，公积金贷款结清的二套房首付降至3成。南京本地一位楼市专家表示，央行早在2007年时的二套房首付标准便是4成，利率需上调1.1倍，该政策一直执行至2010年9月，当时为调控过热的市场，将二套房首付比例上调至5成，2011年的“国八条”再度提高至6成，2013年南京的“宁八条”又规定提至7成。

其实，在央行此次出手之前，南京房地产市场早已出现首付松动迹象，不少商业银行的二套房首付标准长期执行的便是6成的规定，个别银行甚至在本月早些时候已经将二套房首付降至5成以吸引客户。该首付比例降至4成后，各商业银行不用再羞答答帮买房人做低首付了。

在公积金方面，目前南京规定的是个人购买首套自住住房的首付款比例为3成，购买二套房的首付款比例同样为3成，不过现有住房的人均面积不得超过32平方米，一家三口不得超过100平方米。按照央行此次出台的新政，南京公积金贷款政策面临微调，一是首套房的首付比例由3成降为2成，二是二套房贷公积金不再设前置条件。南京公积金相关人士昨表示，目前暂未接到政策调整的通知。不过，调整应无悬念。

新政算账：

以南京市面上一套总价200万元的房产计算，原本按7成首付来算，买房人需要拿出140万元才能购房，“门槛”太高，因此有不少开发商纷纷推出“延期首付”的优惠活动，即买房人只要拿出两成或者一成的房款，即可与开发商签约并商议好余款付清的时间，通常为三个月至半年，长的一年亦可，这相当于开发商给足买房人筹款的时间。

央行新政后，买房人只需拿出4成即80万元就可以购房，“门槛”降低了60万。不过，贷款数额的增加也意味着利息的增加，买房人还是要先算好这笔账再做决定。

新政猜想：

与以往不同，本次央行新政中对于贷款利率并未做出明确规定，而是提出“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”。也就是说，不仅利率水平可以由商业银行自行决定，就连首付款比例也有“商量”的可能。

营业税免征期5年改2年，卖200万房子省税11.2万

营业税的调整在业内人士眼中是件“大杀器”，因为从以往营业税调整过后的市场反应来看，二手房市场将出现大面积的交易井喷，而二手市场的热度也将会传导至一手市场，从而带动整个楼市的红火。

据房地产行业市场竞争力调查及投资前景预测报告了解，2009年初，为应对国际金融危机所带来的经济萧条局面，当年的营业税免征时间从5年改为2年，这也直接导致当年南京的新房、二手房交易量创下历史之最，至今仍未被打破。2010年，营业税的免征年限又由2年改为5年，市场也随之进入“冷冻期”。因此，此次财政部的政策调整，实际上也是将5年“恢复”至2年，不难想见，此举将直接“逼”出大量二手房房源上市，同时也减轻了人们的购房成本。

新政算账：

以一套200万元的普通房产、购得时间满2年不满5年为例，之前南京市规定，在交易时必须缴纳5.6%营业税，税金为11.2万元，新政后，这套房产将被免除营业税。在实际交易中，营业税通常被转嫁到买房人身上，随着营业税的免除，购买2年以上5年以下房产，这笔费用将会减除。有人担心一些二手房的房主将会小幅涨价，中介人士表示不排除这种可能。但总体来看，买房人的负担会减轻。

新政猜想：

营业税的利好政策出台后，不少人又在憧憬个税的减免。依据南京现行个税征收标准，只有家庭唯一住宅且满5年才可免征，不满5年的需按总价1%计征或差额20%计征。业内人士认为，个税征收同样面临调整的必要，可能短期内也将一并出台。

不过，有专家指出，此次营业税放宽免征期限政策力度很大，但效果有待观察。目前免税政策主要惠及的是卖方，在未来不动产登记和房地产税出台的预期下，不排除一些大量囤房的人会借机抛售住房。但也有专家认为，买房也会从中受益。如果出现大量抛售，则可能盘活房地产市场大量闲置的存量房，加大房屋流转率，实际会降低买房成本。